2019 GAYRİMENKUL PİYASASI VE 2020 BEKLENTİLERİ …

2019 GAYRİMENKUL PİYASASI VE 2020 BEKLENTİLERİ …

                2019 yılı gayrimenkul piyasası fiyat düşüşleri genel olarak devam etti, piyasa da yabancı alıcıların olmasından dolayı piyasa biraz olsun rahatlamış oldu. Ancak yine de 2019 çok da parlak geçti diyemeyiz, doların yükselmesi, kentsel dönüşümün sekteye uğraması, inşaat firmalarının iflas yada ellerindeki projeleri tamamlayamaması genel anlamda piyasanın sıkıntı da olduğunu göstermesine yeten nedenler dememiz mümkün ancak hükümetin bunun için  KDV oranını %18 den %8 çekmesi, tapu harçlarını %4 den %3 indirmesi, imar barışı belli başlı tedbirler oldu ama yine de piyasanın 2020 yılına girdiğimiz şu günlerde iyiye doğru gittiğini söylememiz mümkün değil maalesef…

                2020 yılından itibaren kdv oranları tekrar %18 yükseldi, tapu harçları %4 oldu, imar barışı sona erdi, hayatımıza tüm binalar için enerji kimlik belgesi zorunluluğu, lüks konut vergisi gibi yeniliklerle piyasa daha da zor duruma düşmüş oldu.

LÜKS KONUT VERGİSİ ; Hükümetin 2020 yılından itibaren çıkarmış olduğu lüks konut vergisi özellikle 5.000.000 TL üzerinde değer biçilen gayrimenkul sahipleri için bir yıkım oldu. Hükümet
5.000.000 TL gayrimenkulü olan kişilerin yıllık binde 3 yani 5.000.000 TL için 15.000 TL yıllık vergi demek…
7.500.000 TL üzerindeki gayrimenkul sahiplerine binde 6 yani 7.500.000 TL için yıllık 45.000 TL
10.000.000 TL üzerindeki gayrimenkuller için ise binde 10 vergi getirmiş oldu yani 10.000.000 TL bir gayrimenkulünüz var ise yıllık 100.000 TL vergi vermeniz gerek tabi bur da sadece lüks konut vergisi vermekle işiniz bitmiyor bunun yanı sıra belediyelere vermeniz gereken emlak vergisi, eğer bu konut kirada ise yıllık kira gelir vergi vermeniz gerek…
Çıkarılan bu lüks konut vergisinin adil ve doğru bir uygulama olduğunu söylemek mümkün değil, 5.000.000 TL evi olan birinin vergi vermesi gerekirken değeri 2-3 hatta 4.000.000 TL olan ve muhtelif 7-8 dairesi olan toplam değeri 10- 15.000.000 TL olan birinin vergi vermemesi son derece yanlış ve adil bir uygulama değil.
Ayrıca yapılan değerleme son derece yanlış 2 – 3.000.000 TL değerindeki gayrimenkuller için çıkarılan 5 – 6.000.000 TL değerler son derece yanlış ve kimlerin bu tespiti yaptığı neye dayanarak bu fiyatların çıkarıldığını anlamış değiliz.

ENERJİ KİMLİK BELGESİ ; 2020 yılından itibaren enerji kimlik belgesi olmayan binalardaki dairelerin satışının ve kiralanmasının mümkün olmayacağı açıklanmış ve bizzat Enerji Bakanı basının karşısına geçerek bu açıklamayı yapmıştır, ancak ülkemizde enerji kimlik belgesi olan bina sayısı %10 geçmemişken böyle bir uygulamanın yapılması son derece yanlış ve hiçbir hazırlık yapılmadan, topluma, bina sahiplerine bu konuda gerekli uyarı ve açıklama yapmadan ayrıca binaların fiziki şartları enerji kimlik belgesi almaya uygun değil. Yeni binalarda enerji kimlik belgesi olması ve iskan alımı
esnasında bu konuda bir şartın olması son derece doğru ve yerinde bir çalışma demek mümkün ancak 30 – 40 yıllık binaların ne fiziki şartları nede daire içlerindeki tesisatlar bu belgeyi alamaya uygun değil.

Gayrimenkul piyasasında genel anlamda konut fiyatları artmamaktadır, yeni projelerde ise 1. El konutlar ile 2. El konutlar arasında fiyat uçurumu vardır. Örneğin aynı proje de sıfır bir dairenin fiyatı 700.000 TL iken  2.el de aynı konut 450 – 500.000 TL satılmaktadır. Eski den sıfır konut alım için yatırım iken artık konut almak yatırım olmaktan çıkmış ve ihtiyaç durumunda alım yapılmaktadır. Devletin bu konu da yapmış olduğu uygulamaların da son derece yanlış olduğunu söylememiz mümkün örneğin sıfır konutlar için kamu bankalarının 0,79 kredi oranı vermesi buna örnek demek mümkün yukarıda açıklamış olduğum gibi sıfır konut 700.000 TL iken aynı yerdeki 2.el konutun 500.000 TL olması gibi… Doğru olan bu oranın tüm konutlar için geçerli olması ve konut faizlerinin daha da aşağılara çekilmesiyle piyasada canlanmayı beklemek mümkün…

Ülkemizde Türk vatandaşlığı ve yatırım amaçlı alım yapan yabancıların da sorun yaşadığını 250.000 $ ile kazanılan vatandaşlık kur artışından dolayı sıkıntılar yaşadığını da belirtmek isterim.

                                                                                                                           Mehmet KEKLİK
                                                                                                                Gayrimenkul Yatırım Uzmanı