01.03.2011
1345 kez incelendi

Faizler yükseliyor! Şimdi ne olacak?

2009 yılından itibaren düşüş eğilimine giren konut kredisi faizleri geçtiğimiz haftadan itibaren yükselişe geçti. Merkez Bankası’nın mevduat munzam karşılık oranlarını artırmasının ardından bazı bankaların da konut kredisi faiz oranlarını artırması sektörde olumsuz bir hava yarattı. Faizlerdeki artışı ilk açıklayan banka Garanti Bankası oldu.

Seda TABAK

Faizler yükselişe geçti, konut sektörü alarmda

Konut, oto ve destek kredilerinde aylık 4-5 baz puan artışa giden Garanti Bankası, konut kredisi faizlerinde 60 aya uygulanan faiz oranını yüzde 95’ten yüzde 99’a çıkardı. Ardından Yapı Kredi faiz oranlarının 4 baz puan artışını duyurdu. Konut sektörünün, düşüş eğilimini 2 yıl sürdürdükten sonra yeniden artışa geçen faiz oranlarından nasıl etkileneceği ile ilgili tartışma sürüyor.

Mevduat maliyetleri yükseldi, kredi oranlarına yansıdı
Para Politikası Kurulu’nun (PPK) son yaptığı toplantıda faiz oranlarında bir indirim yapılmış, ancak özellikle iç tüketim ve cari açık üzerinde olumsuz bir etki yaptığı düşünülen, özellikle tüketici kredilerindeki hızlı genişlemeyi sınırlamak amacıyla zorunlu karşılık oranlarında bir artış yapılması gerektiği de ilgili kurulun açıklamasında yer almıştı. Bu kapsamda, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) TL mevduatlar üzerindeki zorunlu karşılık oranlarını vadelere bağlı olmak üzere, yüzde 0 ile 4 arasında değişen miktarlarda artırdı. Diğer taraftan, söz konusu karar, ilk zorunlu karşılık artışı değildi. Kasım ayında genel bir artış yapıldıktan sonra, Aralık ayında vadelere göre farklılaşan bir sisteme geçildi ve burada da özellikle kısa vadeli mevduatlar için tutulması gereken zorunlu karşılıklar artırıldı. Dolayısıyla en son kararla birlikte, bankaların mevduat maliyetleri oldukça yükseldi ve bankalar, bu maliyetin en azından bir kısmını, sağlıklı bir bankacılık faaliyeti sürdürebilmek için, kredi oranlarına yansıtmak durumunda kaldı.

Konuta yansıması olumlu olmayacak
 “Faizler bu yıl içinde bir artış trendinde olacak” diyen Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, faizlerdeki artışla ilgili şunları söylüyor: “ PPK’nın özellikle yılın ikinci yarısında politika faizlerini de artırması bekleniyor. Gerek faiz tarafındaki artış gerekse de mevcut zorunlu karşılık oranları kredi maliyetlerini artıracak, bu da doğal olarak kredi faizlerine yansıyacaktır. Faizlerin ne seviyeye çıkacağını öngörmek için ise, PPK’nın kararlarını ve piyasanın bu kararlara reaksiyonunu tahmin etmek gerekecek ki bunu şu anda kestirmek çok kolay değil. Bu noktada, önümüzdeki günlerde PPK ve TCMB’nin kararları ile iç ve dış ekonomik gelişmeleri izlemeliyiz.” Faiz oranlarındaki artışın konut sektörüne yansımasının olumlu yönde olmayacağının altını çizen Güven, ancak yine de bu oranların Türkiye koşullarına göre oldukça makul seviyede olduğunu, dolayısıyla da konut piyasasının, mortgage sektörüyle birlikte büyümeye devam edeceğini ve 2011’in her iki sektör için de iyi bir yıl olacağını düşündüğünü söylüyor.

Konut kredisine talep azalacak
Merkez Bankası’nın zorunlu karşılık oranlarını artırması bankaların kaynak maliyetinin de artmasına yol açtı. Zorunlu karşılık oranlarındaki değişim nedeniyle birçok banka piyasadaki mevcut konumlarını koruyabilmek için konut kredileri faiz oranlarını arttırdı. Yapı Kredi Konut Finansman yetkililerinden aldığımız bilgiye göre, geride bıraktığımız hafta içinde Yapı Kredi, konut kredisi faiz oranlarında 4 baz puanlık bir artış gerçekleştirdi. Yetkililer, konut kredisi müşterilerine bakıldığında kullanılan kredilerin ortalama 7 yıl vadeli ve 70 bin TL tutarında olduğunu, faiz oranlarında görülen 4 baz puanlık artış bu tip bir kredinin aylık taksitlerinde yaklaşık 18 TL’lik fark yarattığını söylüyorlar. “Konut kredisi pazarının büyümesinin faiz oranları ile doğrudan ilişkilidir” diyen finansman yetkilileri, konut kredisi faiz oranlarında yukarı yönlü hareket olması nedeniyle bu kredilere olan talebin azalacağını ve faiz oranlarındaki yükselme sebebiyle, bu yıl, büyümenin geçen yıla oranla daha sınırlı olacağını öngördüklerini belirtiyorlar.

Talepte daralma olmaz
Türkiye’deki konut kredisi pazarının 2010 yılında 55.2 milyar TL’ye ulaştığını söyleyen TEB Bireysel Bankacılık Satış Direktörü Tuğbay Kumoğlu, halen Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ya oranının yüzde 5’lerin altında olduğunun altını çiziyor. “İnşaatı başlayan konut sayısı rekor seviyelere ulaşmış durumda ve 2010 yılının son çeyreği itibari ile inşaatına başlanan yeni konut sayısı 636 bin” diyen Kumoğlu, “Önümüzdeki dönemde kredi baz faiz oranlarında ki olası yükselişin talepte bir daralmaya yol açmayacağını düşünüyoruz. Faiz oranlarındaki yükselişin sınırlı bir seviyede kalacağını ve uzun vadeli konut kredi faiz oranlarının yüzde 0,80-yüzde 0,90 bantında seyredeceğini tahmin ediyoruz” diyor. Türk Ekonomi Bankası olarak Şubat ayı içerisinde konut kredi kampanyası başlatmaya hazırlandıklarını ifade eden Kumoğlu, “Bu kampanya kapsamında müşterilerimiz, uygun faiz oranları ve masraflar ile konut kredisi kullanma imkanına sahip olacak” diyor.


Konutun patronları ne diyor?
Konut fiyatları da artacak

“Konut kredilerinin maliyetleri artarsa bu artışın paralelinde satışlar da olumsuz etkilenir” diyen Varyap Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, Merkez Bankası’nın aldığı son kararlardan sonra konut kredilerinde faizin yukarıya doğru çıkmasının beklendiğini söylüyor. Konut kredilerinin maliyetlerinin artırılmasının işleri yavaşlatacağını söyleyen Varlıbaş, “İnsanlar bu gerçeği görerek, maliyetler henüz bu seviyedeyken konut alma fırsatını değerlendirmelidirler. Önümüzdeki birkaç ay içerisinde konut kredisi faiz oranlarının yukarıya çıkacağını göz önünde bulundurarak konut talebi olan kişilerin, bugünkü şartlarla alımlarını gerçekleştirmeleri, bu fırsatı kaçırmamaları gerekir” diyor. Konut fiyatları esas olarak girdi fiyatları ile ilgili olduğunu ve maliyetlerin yükselmesi ile girdi fiyatlarının da yükseleceğini söyleyen Varlıbaş, “Önümüzdeki günlerde demir ve çimento fiyatlarında meydana gelen artışla birlikte konut fiyatlarının da artacağı bekleniyor. Hem konut fiyatlarının artması hem kredi faizlerinin artması, önümüzdeki aylarda konut almak isteyenlerin işinin daha da zorlaşacağının habercisi oluyor. Bu nedenle önümüzdeki günleri konut alıcılarının iyi değerlendirerek alımlarını yapmasında fayda olacağını düşünüyoruz” diyor.

 Bekle gör dönemi başlıyor
 Merkez Bankası’nın düşük faiz-yüksek karşılık oranı politikası neticesinde, bankaların faizleri yükseltmesi olgusunun talep üzerindeki etkisini, “konutu yatırım aracı olarak gören” ve “oturmak-ihtiyaç kaynaklı konut alıcıları” açısından ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğine inanan Propa İnşaat İcra Kurulu Başkanı Can Reşit Özçiçek, “Konutu yatırım aracı olarak görenler için faiz maliyeti, en önemli kriterlerden biri” diyor ve ekliyor: “Faiz artışı toplam geri ödemede ne kadar bir maliyet artışı getiriyor, bunu hesaplamak gerekir. 100.000 TL kredi tutarı için, 120 ay vadede konut kredisi oranları yüzde 0.76’dan yüzde 0.85’e yükseldi. Taksit tutarı, 60 TL artışla, 1.273 TL’den 1.333 TL’ye çıktı. Toplamda geri ödenen tutar 7.200 TL artış gösterdi. Yatırımcı olarak hareket edenler, hassas davranır. Konutun kendisine toplam maliyetini incelikle hesap eder. Maliyetteki artış yatırımcıda davranış ve karar değişikliği yaratabilir.” Faiz artışının getirdiği maliyet farkının çok yüksek olarak algılanmayacağını söyleyen Özçiçek, “Yatırımcı olarak hareket edenlerin, başta alım kararı vermeden önce bir süre beklemeyi tercih etmeleri muhtemeldir. Ancak bu bekleyiş uzun sürmeyecektir zira mevduat faizlerinin reel getirisi yok ve inşaat maliyetlerindeki artış henüz konut fiyatlarına yansıtılmadı” diyor. Öte yandan, ihtiyaç sahiplerinin ve oturmak için konut almak isteyenlerin talebinin devam edeceğini vurgulayan Özçiçek, “Konut alımında konutun toplam maliyetinin artması neticesinde alıcı, satıcıdan indirim veya ödemede kolaylık talep edecek. Belki daha küçük metrekareli bir konutu tercih etmek durumunda kalacak. Belki de farklı lokasyonda daha uygun fiyatlı bir konuta yönelecek. Çünkü motivasyonu ihtiyaçtan kaynaklanıyor” diyor. Konut fiyatlarının düşeceğine de inanmadığını söyleyen Özçiçek, son dönemde inşaat malzemeleri fiyatlarındaki artışın konut fiyatlarına yansımadığını ve konut üreticilerinin düşük kar marjlarıyla çalıştığının altını çiziyor. “Konut fiyatları, rekabetten dolayı baskı altında” diyen Can Reşit Özçiçek şöyle devam ediyor: “Faizlerin yükselmesi konut fiyatları üzerindeki baskıyı bir süre daha devam ettirecek diye düşünüyorum. Ancak bu baskı fiyat düşüşü olarak algılanmamalı. Fiyat artışının ertelenmesi olarak algılanmalı. Orta ve uzun vadede konut fiyat endeksinin gidebileceği tek yön yukarıdır. Tüketici bu gerçeği algılamaya başladığı için, içinde bulunduğumuz her dönem, konut alımı açısından fırsat sunuyor. Fırsat dönemi olmasına rağmen her konutun fırsat olmadığının, projelerin çok iyi incelenerek, tüm ayrıntıları araştırıldıktan sonra alınmasının gerektiğinin altını çizmek isterim.”


Satışlardaki hareketi faizler belirliyor
Konut kredilerinin 2005 yılından bu yana hayatın merkezine yerleştiğinin altını çizen Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, “O dönemde bankalar faiz düşürme ve vade uzatma yarışına girdiler. Gayrimenkul sektörü, en canlı dönemlerini yaşadı. Bugün, geçmişe oranla konut kredisi kullanımı çoğalmış olmakla birlikte, konut kredilerinde yaşanan artışlar kırılganlığa sebep oluyor” diyor ve ekliyor: “Zaten inşaat malzemelerine gelen zamlar yüzünden maliyetlerde belli bir artış yaşıyoruz. Demire ve çimentoya yapılan zamları ya da arsa fiyatlarındaki yükselişleri sineye çekip alıcıya yansıtmamaya çalışıyoruz. Zaman zaman kendi içimizde çözümler geliştirerek alımı teşvik eden uygulamalara yöneliyoruz. Başka bir deyişle kendi kredilendirme sistemimizle, kendi öz kaynaklarımızı devreye sokuyoruz.” Konut kredisi faizlerinin yüzde 1’in altına düştüğünde satışların canlandığını söyleyen Yılmaz, faizlerdeki artışın cuzi olduğunu ve konut alıcılarında tedirginlik yaratıp, satın alma talebini erteleyecek boyutta olmadığını söylüyor. “Vatandaşın bir ev satın almak için borçlanmayı göze alabilmesi için, kullandığı kredinin geri ödenebilir olacağına inanması lazım” diyen Yılmaz sözlerine şöyle devam ediyor: “ İnsanlar gelirleri arttıkça ev almaya yöneliyorlar. Son yıllarda konut arzı katlanmasına rağmen fiyatlar yine de artıyor. Çünkü, talep arzdan canlı. Türkiye’deki konut fiyatlarının girdiği artış süreci bir süre sonra dünyadaki metropollerde bulunan konut fiyatlarıyla eşitlenecek. Önümüzdeki süreçte konuta talebin yoğun olacağını, fiyatların yüzde 10-20 civarında yükseleceğini öngörüyoruz.”

Faiz artışı kısa vadede konutu etkilemez
“Küresel ekonomik krizden çıkış ile birlikte tarihte görülmemiş seviyelerde düşerek çok cazip hale gelen konut kredileri bu karar ile birlikte tekrardan yükseliş trendine girmeye başladı” diyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, faizlerdeki artışın konuta olan talebi ve satışları şu aşamada etkilemeyeceğini söylüyor. “Yüzde 0,70 olan 5 yıllık bir kredi bugün 0,78 oranına yükseldi, bu da yatırımını konuttan yana kullanacak tüketiciye çok ciddi maddi yük getirmeyecektir” diyen Dumankaya, “Merkez Bankası’nın aldığı karar ve 2011 enflasyon hedefleri ile artan faiz oranları konut faizlerinde ileriki dönemlerde başka artışları da beraberinde getirebilir. Bu yüzden artan faiz oranları kısa vadede konut talebini etkilemese bile orta vadede oluşabilecek yeni artışlar talebi ve satışları etkileyebilir” diyor.

Faizler daha fazla yükselmez
 Özyurtlar Grubu Başkanı Tamer Özyurt konut kredisi faizlerindeki artışla ilgili şu yorumu yapıyor: “Bankaların konut kredisi faiz oranlarında yaptıkları ortalama beş puanlık artışın ev satışlarını etkileyeceğini düşünmüyorum. Şirketler bu durumu kendi içlerinde sübvanse ederek vatandaşa yansıtmazlar. Yani konut almak isteyenler için çok uygun bir dönemdeyiz. Önümüzdeki dönem için konuşacak olursak ben faizlerde daha fazla bir yükseliş beklemiyorum.”

Faizler yükselirse konut satışları düşer
“Konut kredisi kullandırmada en önemli husus, kredi oranlarının düşük seviyede tutulmasıdır” diyen Emlak İletişim Uzmanı Başak Soner, “Vatandaşın bir ev satın almak ve borçlanmayı göze alabilmesi için, kullandığı kredinin geri ödenebilir olacağına inanması lazım” diyor ve ekliyor: “İnsanımız artık gelir düzeyine göre seçim yapmak konusunda bilinçlendi. Yüksek faizle uzun vadede borçlanmanın, toplam ödemeyi de yükselteceği unutulmamalı. Geçenlerde okuduğum bir yazıda, “30 yıllık bir yüzde 1.5 faizli borçlanmada ödediğiniz toplam değer, ana paranın 5 katından fazlaya denk gelir. Bunu dikkate aldığınızda, edindiğiniz evin altından petrol çıkmaz ise ödediğiniz parayı geri almanız çok zor” diyordu… Yakın geçmişte, borçlanmaktan, kredi kullanmaktan korktuğumuz kötü bir süreç geçirdik. İnsanlar işsiz kaldılar, kredi kartı taksitlerini ödeyemez duruma düştüler. Şimdi yeniden, üstelik koskaca bir ev satın almak için borçlanmayı göze alabilmeleri için onları, kullandıkları kredinin geri ödenebilir olacağına inandırmak lazım.” Düşük faizli konut kredilerinin ev sahibi olmayı kolaylaştırıp, satışları yüzde yüz artırdığının bir gerçek olduğunu dile getiren Soner, ilerleyen süreçte kiracılığı da ortadan kaldıracak önemli bir devrim olduğunun da altını çiziyor. Soner, “Özellikle orta sınıf tüketiciyi hedef alan konut kredilerinde, aylık taksitler bireylerinin gelirlerinin üçte birini aşmayacak şekilde düzenlendiği takdirde sistem başarılı olacaktır” diyor.

HurriyetKıyasla.com analisti Cem Tutkun, “Kredi kullanırken en gerçekçi karşılaştırma kriteri olan Yıllık Maliyet Oranı (YMO) ile oluşturulan, YMO endeksinin yılın ilk ayında ne durumda olduğundan ve Merkez Bankası kararlarının faiz oranlarını nasıl etkilediğinden haberdar olmanız size çok şey kazandıracak” diyor.

• Ocak 2011 YMO endeksine baktığımızda konut kredileri YMO’sundaki düşüş eğilminin devam ettiğini görebiliyoruz. 2010 Ocak ayında yüzde14,08 olan YMO’nun, 2011 yılının aynı ayında 3 puanlık bir düşüş yaşayarak yüzde 11 gerilemesi, 2010 yılı boyunca artan kredi talebinin ve tüketici güveninin bir göstergesi. YMO’daki düşüşün bir başka nedeni olarak sektörde büyük pazar payına sahip bankaların faiz indirimine gitmesi de gösterilebilir.

• Merkez Bankası’nın “Zorunlu Karşılık Oranları” artırım kararından sonra konut kredisi YMO’larındaki düşüş eğiliminin yavaşlayacağı bekleniyor, hatta kararın ardından bazı bankalar konut kredileri faiz oranlarını artırarak beklentilerin boş olmadığını göstermiş oldular. 2011 yılının ilk ayına Merkez Bankası’nın aldığı kararlar damgasını vururken, yıl boyunca kredi talebini düşürmeye yönelik buna benzer kararların alınmasına ise yüksek ihtimal veriliyor.

• Ocak 2011 ayı içinde en düşük YMO yüzde 9,1, en yüksek YMO ise yüzde 16,76 olarak gerçekleşirken, oranlar arasındaki fark bize konut kredisi kullanmadan önce oldukça iyi araştırma yapmamız gerektiğini gösteriyor. Örneğin; 100.000 TL 120 ay konut kredisini yüzde 16,76 YMO oranından kullanan bir tüketicinin 200.044 TL toplam geri ödeme yapması gerekirken, aynı krediyi yüzde 9,91 YMO ile kullanan başka bir tüketici 156.373 TL geri ödeme yapıyor. Yanlış seçim yapan kullanıcı bu durumda yaklaşık 44.000 TL zarara uğramış oluyor.

Bu kategorideki diğer konular

GAYRİMENKUL PİYASASI 2022
32 Yıldır gayrimenkul sektörün de yer almaktayım. Bu süre içerisinde inişli- çıkışlı zamanları çok...
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN DÜNÜ VE BUGÜNÜ !
 GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN DÜNÜ VE BUGÜNÜ !                Gayrimenkul piyasası 2006 yılında zirve...
2019 GAYRİMENKUL PİYASASI VE 2020 BEKLENTİLERİ …
2019 GAYRİMENKUL PİYASASI VE 2020 BEKLENTİLERİ …                2019 yılı gayrimenkul piyasası...
7 Soru da İmar Barış
Bakanlar Kurulu’nda kabul edilen imar barışı düzenlemesiyle 13 milyon konutun imar ve ruhsat sorunu...
Konut alıcısının ‘kapora’ mağduriyeti nasıl çözülür?
Konut alıcısının ‘kapora’ mağduriyeti nasıl çözülür?15 Şubat 2016 Pazartesi - 17:48Kayıtlı 13 bin,...
2016 Emlak vergisi ve Kira vergilerinde oranlar
Mortgage SorularıKonutun tapusunu incelediniz mi?Konut kredisi kullandırılacak konutların tapuları...
Maket den satılacak olan konutlarda yeni dönem başladı
Ön Ödemeli Konut SatışıÖn ödemeli konut satış sözleşmeleriMADDE 40 – (1) Ön ödemeli konut satış...
2013 Emlak Sektörü ve 2014 beklentileri
Emlak sektörü ekonominin lokomotifi ve piyasa için sıcak para demektir. 2013 yılı genel anlamda...
Mesleki duyarlılık ...
Değerli MeslektaşlarımMesleki dayanışma ve yardımlaşma her zaman olması gereken bir hassasiyettir....
Mesleğine duyarsız Emlakçılar
Mesleğine duyarsız emlakçılar…22 mayıs 2013 tarihinde TT Arena seyrantepe stadın da İstanbul...
Mütekabiliyet yasası emlakçıları tatmin etmedi
Avrupa Yakası Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Mehmet Keklik: "Yasa piyasada çok fazla...
KONUT DA YENİ KDV ORANLARI
1 Ocak 2013 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeye göre; büyükşehirlerde olmak ve lüks veya birinci...
Yabancılara Mülk satısı Başladı
Yabancılara mülk satışı başladıYABANCILARA mülk satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası...
1 Temmuz 2012 de Kiracı ve Evsahiplerini neler bekliyor...
1 TEMMUZ 2012 da Kiracı ve Ev sahiplerini neler bekliyor...ocak 2011 tarihinde 6098 sayılı borçlar...
Gayrimenkul Sektörünün 2012 İlk Yarı Değerlendirmesi
Gayrimenkul Sektörünün 2012 İlk Yarı Değerlendirmesi2005 Yılında büyük bir atılımla Ülkemizde...
Erdoğan BAYRAKTAR Emlakçılık Yasası Görüşmesi
Avrupa Yakası Emlak Müşavirleri Derneğinini öncülüğünden sayın Bakanımız Erdoğan BAYRAKTAR dan...
Konut kirasından vergi kaçırmak hayal oluyor
Maliye Bakanlığı'nın uzun süredir üzerinde çalıştığı tebliğin çıkmasıyla 1 Mart 2012'den itibaren 1...
iTO ZÜMRE TOPLANTISINDA DERNEK BAŞKANIMIZ KONUŞMASI
Neden emlak Yasası ; Öncelikle neden emlakçılık yasasının çıkmasını istediğimizi iyi anlatmamız ve...
Sigortalı olmayanlara önemli uyarı
Ne sigorta ne de yeşil kartı olan 1.7 milyon kişiye son çağrı. 1 ay içinde Sosyal Güvenlik...
Yeni Dönemde Kira gelirlerinde istisna
Mesken kira gelirlerindeki 2 bin 800 liralık istisna tutarı da, yeni yılda 3 bin lira olarak...