GAYRİMENKUL PİYASASI 2022

32 Yıldır gayrimenkul sektörün de yer almaktayım. Bu süre içerisinde inişli- çıkışlı zamanları çok yaşadık. Ancak son bir yıl içinde olanları anlatmak ve anlamak çok zor…

Nasrettin hoca misali… merdivenden düşmüş hoca koşun doktor çağırın demişler ancak hoca bana merdivenden düşen birini çağırın bu kişi doktordan daha iyi anlar halimden demiş.

O yüzden bizi biz anlarız anca diyerek kısaca bazı konulara değinmek istiyorum. Bizim piyasayı en iyi anlayacak olanlar merdivenden düşenler veya merdiveni çıkan bizlerin anlayacağını belirtmek isterim…

Bu 32 yıllık süreç de merdivenden düştüğümü, düşeni de kaldırmışlığım da oldu. Bilgi ve deneyim çok değerlidir. Her sektör de olduğu gibi bizim sektörde de krizleri, verimli zamanları, durağan olduğu dönemleri de yaşadık…

1990 lar dan itibaren gelişmeye başlayan Gayrimenkul sektörü bu yıllardan itibaren banka kredileri ile tanışmış olduk 2000 yıllara geldiğimiz zaman bireysel binalardan çıkıp sosyal donatlı sitelerin geçişler başladı. Lüks ve markalı konutlar inşa edildi. Mortgage kredileri ile 120 aya varan taksit imkanı sunuldu insanlara, Tabi bu lüks konutların yüzme havuzlu, tenis kortlu, güvenlikli, korumalı ve spor salonlu olması ile hayatımıza yüksek aidatların girmesine neden oldu.

2010 yılında ise 2000 yılında altın çağını yaşayan gayrimenkul piyasası tüm sermaye sahiplerinin iştahını kabartması sonucu herkesin konut üretmeye geçmesiyle arz fazlasının oluşması sonucu durağan piyasaların oluşmasıyla konut kredi oranları 0,99 ‘ların altına inerek piyasaya canlılık gelmesi için gerek özel sektör gerekse devlet tarafında sürekli kampanyalar düzenledi. Özel sektörün taksitli konut satışları ve kampanyalar düzenlemesiyle bu durağanlık aşılmaya çalışıldı. Toplu konut idaresi tarafından da (TOKİ) konutların üretilmesi de arz fazlasının oluşmasına neden olmuştur.

Özellikle deprem gerçeği, plansız yapılanma ve eski binaların yenilenmesi hayatımıza kentsel dönüşümü dahil etmiştir. Fakat bu değişim bir süre sonra amacından sapmış ticari bir rant kapısı olmaya başlamıştır.

2015 yılından itibaren de yabancı vatandaşların ülkemize gelmesi ile ve 2018 yılının eylül ayında Türk vatandaşlığının 1.000.000 $ dan 250.000 $ düşürülmesi piyasaya farklı bir yön kazandırmış oldu.

Üretilen gayrimenkullerin % 30 – 40 yabancılara ve yatırımcılarında buna eklenmesi ile dar gelirlilerin konut alması zorlaşmış oldu. Çünkü yabancıların ellerindeki dövizlerin Türk lirası karşısında değerli olması ile emlak alımı yabancılar için ucuz ve alımı kolaylaşırken yerli Türk dar gelirli ve orta gelirli ailelerin alımı zorlaşmaya başladı.

Devletimiz masa başında aldığı kararlar sektöre daha çok karmaşa ve zarar vermekten ileri gitmedi. Mesleki sorunları çözmeyi bir kenara bırakın bu sektörün en önemli aktörleri olan emlakçıların dışarı itilmesine, sürekli itibarsızlaştırılmasına, çalışılan bizlerin görüşleri alınmadan yeni tebliğlerin çıkması, kanunu olmayan mesleğimizin sürekli sömürülen, mesleğimiz içerisinde birlik ve beraberliğin olmayışından dolayı sermaye sahipleri tarafından oluşturulan internet emlak portalları, değerleme firmaları bizlerin en önemli paydaşlarımız olması gereken yerde bizleri sömüren en önemli aktörler olmuştur.

Peki emlak portalları ne yapıyor bireysel hareket eden emlakçıların ekonomik anlamda güçsüz olmalarından kaynaklı oluşturmuş oldukları emlak portallarını yüksek maliyetlerle üye yaparak tüm maliyetlerini çıkarıyor ve kazançlarına kazanç katarken emlakçılardan ilanları ücretli ama mal sahiplerinden ücretsiz ilan almaktadırlar…

Gayrimenkul fiyatlarının yükselmesinin en önemli faktörü gayrimenkulün yatırım aracı olarak görülmesi, gayrimenkul bir yaşam alanı, bir barınma mekanı olmalı, 1 evi olan ile 20 evi olanın aynı vergi oranına sahip olması son derece yanlış ve haksız bir durum. Satılan bir ev öncelikle parası olan ve bu evi yatırım aracı olarak görüp gelip alan kişi fiyatının yüksek olmasına neden olmaktadır ve aynı zaman da ihtiyacı olanın almasına engel olmaktadır. Devletin hiç evi olmayan, yeni evlenip yuva kurmak isteyen ailelere düşük kredi imkanı sağlaması ve çok evi olandan da yüksek vergi alarak bir denge sağlaması gerek…

Tapu harçlarının yüksek olmasından dolayı bir evin 3-4 değeri olmaktadır. Belediye emlak değeri, eksper değeri, piyasa değeri, mal sahibinin tespit ettiği değer… Devletin %2 olan tapu harcını ve belediyelerin emlak vergilerinin binde 4 oranlarında olması son derece yüksek ve vatandaşların gerçek değerlerden uzaklaşmasına ve düşük değerlerle işlem yaparak hem vergi kaçırmaları hem de piyasa rayiçlerinin değişken olmalarına neden olmaktadır.

Biz emlak firmaları devletimizin en önemli gelir kalemlerini temsil ediyor ve aracılık ederek devletimize kazanç sağlıyoruz ve diyoruz gelin bizi kayıt altına alın, gelin emlakçılık kanunu çıkararak bizi yasal bir duruma getirin ve kayıt dışılığı engelleyin. Tüm işlemlerimizin yasal zeminde yapılmasını sağlayacak düzenleme yapın ve kayıt dışılığı sizler adına bizler takip edelim kazanan devletimiz olsun…

Mehmet KEKLİK

Gayrimenkul Yatırım Danışmanı