GAYRIMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ

Ülkemizde 2005 yılında başlayarak emlak sektörü altı çağını yaşamaya başladı. Bunun nedeni emlak da talebin artması, konut kredilerinin 25 yıla kadar çıkması ve mortgage kelimesinin hayatımıza girmesi, konut kredi faizlerinin düşmesi, Türkiye de enflasyonun düşme eğilimine girmesi buna paralel olarak piyasadaki güven ortamı ve yakın zamanda devreye girmesi beklenen ipotekli konut kredisi olarak adlandırılan mortgage kredisi ile birlikte bankaların konut kredi faiz oranlarının %1 `in altına düşecek beklentisi konut piyasasına hareketlilik getirerek müteahhitlerin hızlı bir şekilde konut üretmeye başlamalarına ve bunun yanında arsa fiyatlarının artmasına ve belediyelerin arsa üretmeye başlamalarına neden oldu. Konut üretimiyle birlikte satışlar hız kazanmaya başladı ilk 7 ay içinde konut kredileri artış oranı % 160 oldu. Kaldı ki yaz aylarında insanların tatile çıkmaları ve yaz aylarında yaşanan durgunluk 2005 ve 2006 yılında yaşanmadı aksine hareketli bir yaz yaşandık. Satışlar daha çok maketlerden yapıldı, kredi oranları %1 ve hatta % 0,95 `lere kadar indi bankalar arasında konut kredilerinde kampanyalar ve hediye yarışları dahi yaşanmaya başlandı. Bu hareketlilik içinde hayatımıza mortgage kelimesi ve sağlayacak avantajlardan bahsedilmesiyle piyasa her gün yeni bir projenin hayatımıza girmesini ve farklı alanlarda iş yapan firmalar dahi inşaat sektörüne girdiler. İş ve alış - veriş merkezleri inşaatları hızlandı. Şehrin merkezinde olan arsaların değerleri bir anda 4- 5 katına çıktı. Ülkemizdeki bu hareketliliğe yabancı yatırımcılar da kayıtsız kalmadılar. Devletin elinde olan arsalar açık arttırmalarla satılmaya daha düne kadar Zincirlikuyu `nda bulunan karayolları arsası 2004 yılında 250 - 300 milyon dolar istenirken yapılan ihale ile Zorlu gurubu bu arsayı 800 milyon dolara alarak bu bölgedeki arsaların değerini bir anda daha da artmasına neden oldu. Şehrin merkezine yakın olan Kağıthane ve Kemerburgaz Göktürk beldesinde arsa değerleri 200 -300 dolar iken 1500 dolara kadar yükseldi. Konut değerlerine gelince Boğaz hattı her zaman ki gibi bu bölgelerdeki artışa kayıtsız kalmayarak bu bölgelerdeki artışın çok üzerine çıkarak daire m2 fiyatları 4000 $ ile 15.000 $ kadar yükseldi. Beşiktaş Etiler, ulus, levent bölgesinde eski daire m2 fiyatları 800 $ iken 2500 $ yeni daire fiyatları ise 1200 $ dan 4000 $ kadar yükseldi. Şehrin merkezinde bulunan İstinye bu dönem yıldızı parlayan bölgelerden biri oldu arsa fiyatları 600 $ iken 2.000 $ kadar daire fiyatları 1.200 $ iken 5.000 $ çıktı. Bu güne baktığımız zaman şuan Etiler, Ulus, Levent de yeni başlayan inşaatlarda daire fiyatları m2 bazında 5.000 $ dan, Kemerburgaz Göktürk de ise 2.000 $ dan, İstinye de 6.000 $ dan başlamaktadır. Peki bugün piyasa ne durumda... Bugüne geldiğimiz zaman piyasa da bir durgunluğun olduğu kesin bunun nedeni 2005 yılında başlayan projelerin yeni yeni teslimat yapması yatırımcının elinde olan bu gayrimenkullerin ellerinde bulundurmaları, yeni alıcıların çıkmaması ve 2007`nin ilk yarısında yasallaşan mortgage nedeniyle emlak sektörü hareketleneceği yerde Amerika ve Avrupa da patlak veren mortgage krizi Yılın ikinci yarısından sonra, iktidarda tek partili hükümet çıkması ile sektör yatay seyre girdi. 2007 yılında Türkiye İstatistik Kurumu`nun üçüncü çeyrek büyüme rakamlarına göre ilk çeyrekte % 16.5, ikinci yüzde 15.7 olan büyüme oranı, üçüncü çeyrekte % 5.4`te kaldı. Böylece sürpriz gerçekleşti, emlak sektörü inşaat sektörünün hız kesmesiyle durağanlaştı. Ancak sektörün hareketi tamamen durmadı, ihtiyaçlarını daha fazla erteleyemeyen alıcılar ve yatırımcılar için fırsatlar yaratılınca bir çok işlem gerçekleşti. İhtiyaç alımlarının ertelenebilir ancak durdurulamaz olması, yatırım alımlarının ise fırsatlar oldukça varolması nedeni emlak hareketliliğini geçmiş yıllara göre olmasa da hareketliliğini sürdürmektedir. Son olarak şunu belirtmek istiyorum şehir merkezi her zaman cazibesini sürdürüyor şehir merkezinde fiyatlar durağan olabilir ama asla düşmeyecektir. Fiyatlar ancak konut fazlalığının olduğu ve şehrin merkezinde uzak olan bölgelerde, müteahhit olmayıp müteahhitlik yapmaya çalışan elinde hazır müşterisi olmayan gayrimenkullerin fiyatları düşebilir. Ancak sağlam projelerde fiyatlar düşmeyecektir. Çünkü gerek arsa maliyetleri, gerek inşaat maliyetleri eskisi gibi olmadığından maliyetlerin yüksekliğinden fiyatlarda yüksek olacaktır.

Mehmet KEKLİK MKE GAYRIMENKUL

mkeklik@mkeemlak.com