Gayrimenkul Piyasasına Genel bir Bakış

Ülkemizde 2005 yılında başlayarak emlak sektörü altı çağını yaşamaya başladı. Bunun nedeni emlakda talebin artması, konut kredilerinin 20 yıla kadar çıkması ve mortgage kelimesinin hayatımıza girmesi, konut kredilerinin düşmesi, Türkiye de enflasyonun düşmesi Avrupa ve Amerika daki emlak piyasalarının sürekli değer kaybetmesi bizim sektörü cazip bir hale getirmektedir. Bankaların konut kredi faiz oranlarının 0.80 oranlarında olması konut piyasasına hareketlilik getirerek müteahhitlerin hızlı bir şekilde konut üretmeye başlamalarına ve bunun yanında arsa fiyatlarının artmasına ve belediyelerin arsa üretmeye ve kentsel dönüşüme başlamalarına neden oldu.

Ülkemizdeki bu hareketliliğe yabancı yatırımcılar da kayıtsız kalmadılar. Devletin elinde olan arsalar açık arttırmalarla satılmaya daha düne kadar Zincirlikuyu’nda bulunan karayolları arsası 2004 yılında 250 - 300 milyon dolar istenirken yapılan ihale ile Zorlu gurubu bu arsayı 800 milyon dolara alarak bu bölgedeki arsaların değerini bir anda daha da artmasına neden oldu. Şehrin merkezine yakın olan Kemerburgaz Göktürk beldesinde arsa değerleri 200 -300 dolar iken 1500 dolara kadar yükseldi.

Konut değerlerine gelince Boğaz hattı her zaman ki gibi bu bölgelerdeki artışa kayıtsız kalmayarak bu bölgelerdeki artışın çok üzerine çıkarak daire m2 fiyatları 4000 $ ile 15.000 $ kadar yükseldi. Beşiktaş Etiler, ulus, levent bölgesinde eski daire m2 fiyatları 800 $ iken 2500 $ yeni daire fiyatları ise 1200 $ dan 4000 $ kadar yükseldi. Şehrin merkezinde bulunan İstinye bu dönem yıldızı parlayan bölgelerden biri oldu arsa fiyatları 600 $ iken 2.000 $ kadar daire fiyatları 1.200 $ iken 5.000 $ çıktı. Bu güne baktığımız zaman şuan Etiler, Ulus, Levent de yeni başlayan inşaatlarda daire fiyatları m2 bazında 5.000 $ dan, Kemerburgaz Göktürk de ise 2.000 $ dan, İstinye de 6.000 $ dan başlamaktadır. Peki bugün piyasa ne durumda...

Bugüne geldiğimiz zaman piyasa da bir durgunluğun olduğu kesin bunun nedeni 2005 yılında başlayan projelerin yeni yeni teslimat yapması yatırımcının elinde olan bu gayrımenkullerı ellerinde bulundurmaları, yeni alıcıların çıkmaması ve 2007'nin ilk yarısında yasallaşan mortgage nedeniyle emlak sektörü hareketleneceği yerde Amerika ve Avrupa da patlak veren mortgage krizi Yılın ikinci yarısından sonra, iktidarda tek partili hükümet çıkması ile sektör yatay seyre girdi. 2007 yılında Türkiye İstatistik Kurumu'nun üçüncü çeyrek büyüme rakamlarına göre ilk çeyrekte % 16.5, ikinci yüzde 15.7 olan büyüme oranı, üçüncü çeyrekte % 5.4'te kaldı. Böylece sürpriz gerçekleşti, emlak sektörü inşaat sektörünün hız kesmesiyle durağanlaştı. Ancak sektörün hareketi tamamen durmadı, ihtiyaçlarını daha fazla erteleyemeyen alıcılar ve yatırımcılar için fırsatlar yaratılınca bir çok işlem gerçekleşti. İhtiyaç alımlarının ertelenebilir ancak durdurulamaz olması, yatırım alımlarının ise fırsatlar oldukça varolması nedeni emlak hareketliliğini geçmiş yıllara göre olmasada hareketliliğini sürdürecektir.

Avrupa Yakasında konut yoğunluğu 2009 yılından bu yana özellikle stüdyo dairelere yönelik yapılar yoğunlaşmış ve Beylikdüzü bölgesin bu konuda başı çekmektedir. Anadolu Yakasında ise özellikle Çekmeköy ve Kurtköy bölgesinde yoğun bir şekilde inşaatlar devam etmektedir. Şehrin merkezinde kentsel dönüşüm projeleri ağırlık kazanmaktadır. Bu yönde özellikle Etiler Bölgesinde ki Uçaksavar sitesi, Anadolu yakasında ise fikirtepe bölgesinde çalışmalar devam etmektedir.

Son olarak şunu belirtmek istiyorum şehir merkezi her zaman cazibesini sürdürüyor şehir merkezinde fiyatlar duran olabilir ama düşmeyecektir. Fiyatlar ancak konut fazlalığının olduğu ve şehrin merkezinde uzak olan bölgelerde, müteahhit olmayıp müteahhitlik yapmaya çalışan elinde hazır müşterisi olmayan gayrimenkullerin fiyatları düşebilir. Ancak sağlam projelerde fiyatlar düşmeyecektir. Çünkü gerek arsa maliyetleri, inşaat maliyetleri eskisi gibi olmadığından maliyetlerin yüksekliğinden dolayı fiyatlarda yüksek olacaktır.