GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN DÜNÜ VE BUGÜNÜ !

 GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN DÜNÜ VE BUGÜNÜ !

                Gayrimenkul piyasası 2006 yılında zirve yapan ve tüm iş insanlarının iştahını kabartan bir sektör haline gelmiş oldu. Bu sektöre inşaat işinden anlayan ya da anlamayan tüm yatırımcılar yönelmiş oldu. Elinde arsası olan hemen bir proje çizerek sektöre adım atarken arsası olmayanlar arsa arayışına ve bu sektörün dinamiklerinden yararlanmak adına arsalar alarak sektöre adım attılar. 2008 – 2009 yılı başından itibaren başlayan tüm projeler inşaat aşamasında çizilen maketlerle satışı kısa sürede bitti. Sektörün bu denli iştah kabartan nimetlerinden faydalanmak isteyen işi bilen ya da bilmeyen yatırımcıların girmesi sonucu sektör ülke ekonomisinin lokomotifi en büyük gelir kalemi ve istihdam yaratan sektör oldu.
                 2012 yılına geldiğimiz zaman devam eden projelerle konut da bir stok oluşmaya başladı. Talep gören bölgelerdeki konutlar satılmaya ve yeni projeler içinde arsa arayışı oldu. Ayrıca kentsel dönüşüm başlaması sektör için yeni bir alan yaratırken, kentsel dönüşümün bir ihtiyaç ve eski yapıların yenilenmesi, sağlıklı ve depreme karşı dayanıklı yapıların yapılması iken maalesef kentsel dönüşüm kontrolden çıkarak ihtiyaç iken rant olayına kurban edilmiş oldu. İnşaat firmaları şehrin merkezindeki tüm değerli bölgelere akın etmesinden dolayı 300.000 TL eden eski daireler bir anda 700 – 800.000 TL ye çıkarak rant olayı kentsel dönüşümün önüne geçmesine neden oldu. Asıl yenilenmesi gereken eski yapıların olduğu yerlere hiçbir inşaat firma kentsel dönüşüm için gitmedi. Değerli olan bölgelerdeki rekabet sonucu eski konutların değeri tavan yaptı ve kentsel dönüşümler bu rantın olmasından dolayı maalesef mal sahiplerinin isteklerinin yüksel olmasına ve kentsel dönüşümün rayından çıkmasına neden oldu. Kentsel dönüşüm rant olayına dönüşmesinden dolayı içinden çıkılamaz ve yapılamaz oldu. Talep görmeyen bölgelerdeki projelerin satılmaması sonucu inşaatların yarım kalması ve konut mağdurlarının oluşmasına neden oldu. Ayrıca her şehir de yeni yerleşim yerlerinin oluşmasından dolayı eski konutların fiyatlarında düşüşler yeni konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu.

                2015 yılı ve sonrasına geldiğimiz zaman tam kaos oluşmaya başladı. Satılamayan stoklardan dolayı inşaat firmalarının mali yapısı bozulmaya, konut mağdurlarının çoğalmasına neden oldu. Ayrıca kentsel dönüşümün asıl gayesinden çıkarak ranta dönüşmesi sonucu tekrar konut fiyatlarında bir düşüşe neden oldu. Hükümetin stokların erimesi için yaptığı 1.000.000 $ olan Türkiye cumhuriyeti vatandaşlığı 250.000 $ çekmesi, KDV oranın %18 den %8 çekilmesi, tapu harçlarının %4 den %3 indirilmesi yabancıların belli bölgelere yatırım yapmasına ve alım yapmasına neden oldu.

         2020 yılının başından itibaren sektör için tam bir çalkantılı dönem dememiz mümkün inşaat ruhsatlarında sert düşüşlerin olmasına, lüks konut vergisinin çıkmasına, binalar için enerji kimlik belgelerinin istemesi, KDV oranın tekrar %18 çıkması, tapu harcının %4 yükselmesi ayrıca stokların da eritilmemesi sektör için sancılı dönemin devam edeceğini göstermektedir. Konut kredilerinin sıfır konutlar için kamu bankalarınca 0,79 olması 2.eller için 0,99 olması iyimser gelişmeler olsa da, mevcut stoklar bitmeden sektör için sağlıklı bir düzelme dememiz çok zor.

                Peki sektörün mutfağında olan bizlerin bu konudaki görüşlerine gelecek olursak; öncelikle stoklar bitmeden stok fazlalığının olduğu yerlere yeni ruhsatların bir süreliğine verilmemesi, öncelikle deprem kuşağında olan ülkemizde kentsel dönüşüme ağırlık verilmesi ve bu konuda ada bazlı ve teşviklerin de olacağı yeni bir kentsel dönüşüm paketinin hazırlanması, yarım kalan inşaatların bitirilmesi için çalışmalar yapılması, maddi yeterliliğe sahip olmayan hiçbir inşaat firmasına ruhsat verilmemesi, gerekirse inşaat firmalarından teminatlar alarak ruhsatlar vermek, gerekli teminatı vermeyen firmalara ruhsat verilmemesi, lüks konut vergisinin daha adil veya iptal edilmesi, tapu harçlarının her bir taraf için %2 den %1 indirilmesi, kdv oranlarının aşağı çekilmesi, konut kredi faizlerinin tüm konutlar için ve limit konmadan aşağı çekilmesi, emlakçılık yasasının bir an önce çıkarılarak sektörün kayıt altına alınması…

                                                                                                                              Mehmet KEKLİK
                                                                                                              Gayrimenkul Yatırım Uzmanı